สองปีหลังจากผู้มีสิทธิเลือกตั้งในพอร์ตแลนด์อนุมัติมาตรการควบคุมค่าเช่าครั้งแรกของเมือง ผู้อยู่อาศัยจะถูกขอให้พิจารณาการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงขีดจำกัดใหม่ในการขึ้นค่าเช่ารายปีและค่าธรรมเนียมการสมัครที่ผิดกฎหมาย
คำถาม C จะเพิ่มจำนวนการแจ้งที่เจ้าของบ้านต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนที่จะเพิ่มค่าเช่าหรือสิ้นสุดการเช่า จำกัดเงินประกันเป็นค่าเช่าหนึ่งเดือนและเพิ่มค่าธรรมเนียมในการแปลงห้องชุดเป็นคอนโดมิเนียมจาก 150 ดอลลาร์เป็น 25,000 ดอลลาร์
เจ้าของบ้านจะได้รับอนุญาตให้เพิ่มค่าเช่า 5% นอกเหนือจากการเพิ่มขึ้นประจำปีอื่น ๆ เมื่อผู้เช่ารายใหม่ย้ายเข้ามา แต่เฉพาะเมื่อมีการหมุนเวียนโดยสมัครใจเท่านั้น ข้อเสนอดังกล่าวยังต้องการชี้แจงเหตุผลที่เจ้าของบ้านสามารถขออนุญาตเพิ่มค่าเช่าจากคณะกรรมการค่าเช่าของเมืองได้ นอกจากนี้ยังตระหนักถึงสิทธิของผู้เช่าในการร้องเรียนผ่านสหภาพผู้เช่า
การลงประชามติเป็นหนึ่งในสี่ความคิดริเริ่มของพลเมืองที่ได้รับการสนับสนุนจากกลุ่ม Maine ของแคมเปญรณรงค์เพื่อสังคมนิยมประชาธิปไตยในพอร์ตแลนด์ที่น่าอยู่ของอเมริกา ซึ่งกล่าวว่าข้อเสนอนี้จะช่วยลดอุปสรรคสำหรับผู้ที่พยายามหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
“สิ่งนี้ช่วยเสริมการปกป้องที่มีอยู่สำหรับผู้เช่า” Wes Pelletier ประธานของแคมเปญ Livable Portland กล่าว “การอาศัยอยู่ในพอร์ตแลนด์ทำให้ปลอดภัยขึ้นมาก และทำให้เมืองของเราดำเนินการปกป้องผู้เช่าได้มากขึ้น และเพื่อให้แน่ใจว่าเมืองนี้มีราคาไม่แพง”
ฝ่ายตรงข้ามกล่าวว่าข้อเสนอนำเสนอการเปลี่ยนแปลงที่ซับซ้อนซึ่งได้รับการพัฒนาโดยปราศจากการมีส่วนร่วมของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เหมาะสม และจะทำร้ายผู้เช่าด้วยการทำให้เจ้าของบ้านดำเนินการได้ยากขึ้น
Brit Vitalius กล่าวว่า “นี่เป็นการลงโทษที่มีรายละเอียดมากและอิงจากสิ่งที่ไม่เคยได้ยินมาเพื่อพิสูจน์เรื่องนี้จาก DSA นอกเหนือจากการทำซ้ำผลกำไรสำหรับเจ้าของบ้าน ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และค่าเช่าราคาไม่แพง (เป็นปัญหา) ในพอร์ตแลนด์” , ประธานของ Rent Housing Alliance of Southern Maine ซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงผลกำไรที่เป็นตัวแทนของผู้ให้บริการบ้านเช่า
ข้อเสนอเป็นไปตามการลงประชามติปี 2020
ข้อเสนอดังกล่าวมีขึ้นสองปีหลังจาก 58% ของผู้มีสิทธิเลือกตั้งในพอร์ตแลนด์อนุมัติกฎหมายควบคุมการเช่าฉบับใหม่ซึ่ง DSA นำเสนอเช่นกัน
มาตรการปี 2020 ได้จำกัดค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในอัตราเงินเฟ้อบวกกับการปรับขึ้นภาษีทรัพย์สินประจำปี สูงสุด 10% ในปีใดก็ตาม นอกจากนี้ยังสร้างคณะกรรมการเช่าเจ็ดคนซึ่งประกอบด้วยผู้เช่าและเจ้าของบ้านที่แต่งตั้งโดยสภาเมืองพอร์ตแลนด์เพื่อบังคับใช้กฎหมายและให้รางวัลค่าเช่าเพิ่มเติมตามความเหมาะสม
เมืองนี้มียูนิตเช่าระยะยาว 18,811 ยูนิต แม้ว่าบางยูนิตได้รับการยกเว้นจากการควบคุมการเช่า รวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของครอบครองซึ่งมีมากถึง 4 ยูนิต เช่นเดียวกับยูนิตที่จัดหาโดยหน่วยงานการเคหะ โรงเรียน สถาบันทางศาสนา และโรงพยาบาล
นั่นจะยังคงเป็นกรณีภายใต้คำถาม C ซึ่งจะจำกัดการเพิ่มค่าเช่าเพิ่มเติมโดยการลดอัตราเงินเฟ้อจาก 100% เป็น 70% ของอัตราเงินเฟ้อและขจัดการปรับภาษีทรัพย์สินเพิ่มเติมซึ่ง DSA กล่าวว่ามีสัดส่วนอยู่ในอัตราเงินเฟ้อแล้ว
ข้อเสนอจะยังคงอนุญาตให้มีการขับไล่ตามสาเหตุได้ด้วยการแจ้งล่วงหน้าเจ็ดวัน แต่ได้เพิ่มข้อกำหนดสำหรับการแจ้ง 90 วันสำหรับเจ้าของบ้านเพื่อยุติสัญญาเช่าในกรณีอื่นๆ ทั้งหมด จะต้องมีการแจ้งล่วงหน้า 90 วันสำหรับการเพิ่มค่าเช่าใด ๆ – เพิ่มขึ้นจาก 75 วันในกฎหมายปัจจุบัน
แคปตามเมืองอื่น
Buddy Moore สมาชิก DSA ที่ช่วยเขียนคำถาม C และก่อนหน้านี้เคยทำหน้าที่เป็นตัวแทนผู้เช่าในคณะกรรมการค่าเช่า กล่าวว่าอัตราสูงสุดใหม่ที่ 70% ของอัตราเงินเฟ้อนั้นอิงจากข้อจำกัดที่คล้ายกันในเมืองอื่นๆ
ตัวอย่างหนึ่งที่เขาให้คือเบิร์กลีย์ แคลิฟอร์เนีย ซึ่งเมืองอนุญาตให้เจ้าของบ้านเพิ่มค่าเช่า 2.1% ในปี 2565 ตามเว็บไซต์ของเมือง ซึ่งระบุว่าการคำนวณอิงจากอัตราเงินเฟ้อ 65% ในบริเวณอ่าว
ซานฟรานซิสโก เมืองอื่นที่มัวร์อ้างถึง จำกัดการเพิ่มค่าเช่ารายปีไว้ที่ 2.3% โดยอิงจาก 60% ของดัชนีราคาผู้บริโภคในพื้นที่ (CPI) ตามข้อมูลของเมือง
ทุกปีในวันที่ 1 กันยายน พอร์ตแลนด์จะเผยแพร่การเพิ่มขึ้นที่อนุญาตสำหรับปีถัดไปตามอัตราเงินเฟ้อ เมืองดังกล่าวกล่าวเมื่อเดือนที่แล้วว่าค่าเช่าจะได้รับอนุญาตให้เพิ่มขึ้น 7% ในปีหน้า โดยอิงจาก CPI สำหรับพื้นที่มหานครบอสตัน นอกเหนือไปจากการปรับอัตราภาษีที่เกี่ยวข้อง
ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อเลวร้ายที่สุดในรอบหลายปี มัวร์กล่าว และเขากล่าวว่าการลดค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจะช่วยให้ผู้คนได้รับผลกระทบมากที่สุด “ค่าแรงไม่สอดคล้องกับค่าครองชีพ ดังนั้นเราจึงพยายามเพิ่มเงินให้ผู้เช่าที่เป็นชนชั้นแรงงาน และลดจำนวนที่เจ้าของบ้านสามารถรับค่าเช่าได้ในแต่ละปี” เขากล่าว
ข้อเสนอคำถามของฝ่ายตรงข้าม
แต่ไวทาลิอุสจากกลุ่มพันธมิตรที่อยู่อาศัยให้เช่ากล่าวว่าคำถาม C เพิกเฉยว่าอัตราเงินเฟ้อได้ส่งผลกระทบต่อเจ้าของบ้านและกล่าวว่าข้อเสนอดังกล่าวช่วยขจัดแหล่งรายได้จำนวนมากเกินไปที่ทำให้พวกเขาทำงานอาคารต่อไปได้ “พวกมันแค่ตีทุกอย่างที่พวกมันโจมตีได้ และเราไม่รู้ว่ามันขึ้นอยู่กับอะไร” เขากล่าว
ข้อเสนอ 17 หน้านั้นซับซ้อน เขากล่าว และ “ประเภทการแก้ไขที่เจ้าหน้าที่จะแนะนำหลังจากวิเคราะห์อย่างละเอียดถึงสิ่งที่ใช้ไม่ได้ผล”
เขากล่าวว่าค่าธรรมเนียมการสมัครถูก จำกัด ในกฎหมายของเมือง (เป็นค่าใช้จ่ายของกระบวนการคัดกรองหรือ $ 30 แล้วแต่จำนวนใดจะต่ำกว่า) และส่วนหนึ่งของข้อเสนอที่ จำกัด เงินประกันค่าเช่าหนึ่งเดือนนั้นเข้มงวดกว่ากฎหมายของรัฐซึ่งอนุญาตให้มากถึงสอง ค่าเช่าเดือนเพื่อความปลอดภัย
และเขากล่าวว่าค่าเช่าที่ต่ำกว่าไม่จำเป็นต้องหมายถึงอพาร์ทเมนท์เพิ่มเติมสำหรับผู้มีรายได้น้อย “ยังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ตึงตัว และยังมีคนงานด้านเทคโนโลยีและแพทย์ที่ต้องการที่อยู่อาศัย” วิทาลิอุสกล่าว
ข้อเสนอปี 2020 ยังได้รับการตอบกลับจากเจ้าของบ้าน รวมถึงกลุ่มหนึ่งที่ฟ้องเมืองเกี่ยวกับข้อกำหนดที่กำหนดให้เจ้าของบ้านยื่นข้อมูลเกี่ยวกับค่าเช่าที่พวกเขาได้โต้แย้งว่าไม่ควรเปิดเผยต่อสาธารณะ คดีดังกล่าวมีกำหนดขึ้นศาล 8 พ.ย. – วันเลือกตั้ง
Laura Mitchell กรรมการบริหารของ Maine Affordable Housing Coalition ซึ่งสนับสนุนการสร้างและอนุรักษ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงทั่วรัฐ กล่าวว่าองค์กรนี้ไม่ได้เข้ารับตำแหน่งในการลงประชามติพอร์ตแลนด์
สหภาพผู้เช่าได้รับการยอมรับ
คำถาม C ยังรวมถึงภาษาใหม่ที่ตระหนักถึงสิทธิของสหภาพผู้เช่าเพื่อเป็นตัวแทนของผู้เช่าในการร้องเรียน มันบอกว่าเจ้าของบ้านไม่สามารถตอบโต้หรือเลือกปฏิบัติต่อผู้เช่าสำหรับการยื่นคำร้องหรือเข้าร่วมในสหภาพผู้เช่า
บทบัญญัติดังกล่าวมีขึ้นหลังจากสหภาพผู้เช่า Trelawny ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการเช่าเมื่อปีที่แล้วเกี่ยวกับการเพิ่มค่าเช่าที่อาคาร Trelawny บนถนน Congress Street อดีตนายกเทศมนตรีอีธาน สตริมลิง สมาชิกของทั้ง DSA และสหภาพแรงงาน กล่าวว่า สมาชิกสหภาพบางคนกังวลเกี่ยวกับการตอบโต้
“บทบัญญัตินี้ปกป้องผู้เช่าเพื่อให้พวกเขารู้สึกว่าพวกเขาสามารถไปอยู่หน้าคณะกรรมการเช่าได้” Strimling ซึ่งกำลังต่อสู้กับความพยายามจากเจ้าของบ้านของเขา Geoffrey Rice เพื่อขับไล่เขาออกจากอาคาร Trelawny ในบริเวณที่ Rice ตอบโต้ Strimling สำหรับ การมีส่วนร่วมของเขาในสหภาพผู้เช่า
เมืองพอร์ตแลนด์ได้ประมาณการว่าการใช้คำถาม C จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 175,000 ดอลลาร์ จากการจ้างพนักงานสองคนเพื่อจัดการกับการบังคับใช้และการเก็บบันทึก และค่าใช้จ่ายครั้งเดียว 25,000 ดอลลาร์ในการปรับปรุงพื้นที่สำนักงานสำหรับพนักงานเพิ่มเติม
สมาชิกของ DSA แย้งว่าค่าใช้จ่ายบางส่วนสามารถชดเชยได้ด้วย การบังคับใช้ที่เข้มงวดขึ้นและค่าปรับและค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้น รวมถึงค่าธรรมเนียมการแปลงคอนโด 25,000 ดอลลาร์ที่เสนอ ค่าธรรมเนียมปัจจุบันอยู่ที่ 150 เหรียญสหรัฐ และเมืองบอกว่ามีการแปลงคอนโดประมาณสี่ครั้งต่อปี
คำถาม C ยังเพิ่มบทลงโทษสำหรับการลงทะเบียนล่าช้าจาก $10 เป็น $50 สำหรับผู้ที่มาสายสองสัปดาห์และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมใหม่ $200 สำหรับผู้ที่มาสายเกิน 45 วัน
ท่านสามารถอ่านข้อกำหนดฉบับเต็มได้จากเว็บไซต์ของเมือง
” ก่อนหน้า
บทวิจารณ์ละคร: งานของผู้ตรวจสอบข้อเท็จจริงรุ่นเยาว์ก่อให้เกิดคำถามมากมายเกี่ยวกับความจริง
เรื่องที่เกี่ยวข้อง
